譽(yù)為“浪漫之都”的法國，以豐富的文化遺產(chǎn)、時尚的創(chuàng)新精神及世界級的商業(yè)環(huán)境所著稱；以“鐘表王國”聞名的瑞士，象征著精準(zhǔn)與穩(wěn)定，其金融與科技產(chǎn)業(yè)尤為突出，是全球商業(yè)與創(chuàng)新的交匯點(diǎn)；以“工業(yè)強(qiáng)國”深入人心的德國，憑借卓越的工程技術(shù)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳虡I(yè)模式及強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，引領(lǐng)歐洲乃至全球的產(chǎn)業(yè)發(fā)展——當(dāng)法蘭西的藝術(shù)基因、瑞士的效率哲學(xué)與德意志的工業(yè)智慧在寫字樓市場碰撞，我們帶著全球頂尖商業(yè)空間的解碼圖譜啟程。
法國·巴黎
巴黎作為歐洲重要的商業(yè)中心，吸引了大量跨國公司和本土企業(yè)。金融、科技、咨詢等行業(yè)對高品質(zhì)寫字樓的需求持續(xù)增長。靈活辦公環(huán)境隨著混合辦公模式的普及，企業(yè)對靈活辦公環(huán)境的需求增加，共享辦公和短期租賃市場表現(xiàn)活躍。巴黎作為法國的首都和最大城市，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心，也是世界五個國際大都市之一，被GAWC評為Alpha+級世界一線城市。
其中拉德芳斯（法語：La Défense）作為歐洲最完善的商務(wù)區(qū)，總面積達(dá)566公頃，擁有380萬平方米的辦公環(huán)境，是法國經(jīng)濟(jì)繁榮的象征。拉德芳斯位于巴黎市的西北部，它擁有巴黎都會區(qū)中最多的摩天大廈，地標(biāo)建筑新凱旋門即座落于此。
拉德芳斯擁有500多家公司，其中40%為外國公司，75%為企業(yè)總部所在地。2020年，拉德芳斯被評為世界第4大最具吸引力的商務(wù)區(qū)。拉德芳斯的成功吸引了大量的國際企業(yè)和投資，對法國乃至全球經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生了積極影響。
租賃市場
核心區(qū)域：巴黎市中心和拉德芳斯商務(wù)區(qū)的租金水平較高，甲級寫字樓的租金約為人民幣440-570元每平方米每月。非核心區(qū)域：租金相對較低，約為每人民幣190-330元每平方米每月，吸引了預(yù)算有限的中小企業(yè)。近年來，巴黎市區(qū)及周邊地區(qū)有多個新寫字樓項(xiàng)目完工，主要集中在拉德芳斯商務(wù)區(qū)和其他新興商業(yè)區(qū)。空置率：盡管新增供應(yīng)增加，但由于需求強(qiáng)勁，巴黎核心區(qū)域的高品質(zhì)寫字樓空置率仍然較低，尤其是甲級寫字樓，始終保持在10%以內(nèi)。
瑞士·蘇黎世
蘇黎世，位于瑞士聯(lián)邦中北部，是瑞士第一大城市和最重要的工商業(yè)城市、蘇黎世州的首府，全國政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，也是全歐洲最富有的城市。該市已連續(xù)多年被聯(lián)合國人居署評為全球最宜居的城市之一。
蘇黎世是瑞士銀行業(yè)的代表城市，也是世界上最大的金融中心之一。由于這里集中了全球120多家銀行的總部，其中半數(shù)以上是外國銀行，故其又被譽(yù)為“歐洲億萬富翁都市”。瑞士聯(lián)合銀行、瑞士信貸銀行、蘇黎世金融服務(wù)集團(tuán)以及許多歐洲私人銀行的總部均設(shè)于蘇黎世。瑞士銀行業(yè)高效嚴(yán)格的保密能力，使得蘇黎世成為世界上主要的離岸銀行業(yè)務(wù)中心，金融方面的帳戶流轉(zhuǎn)約占據(jù)整個蘇黎世市四分之一的經(jīng)濟(jì)活動。瑞士證券交易所的總部即設(shè)于蘇黎世。
租賃市場
蘇黎世辦公樓需求一直處于高位，蘇黎世的CBD區(qū)域租金穩(wěn)定，租金收益率通常在3%-4%之間，這對于尋求長期穩(wěn)定收益的投資者來說是一個非常具有吸引力的選擇。
蘇黎世中央商務(wù)區(qū)（CBD）甲級寫字樓租金約為人民幣550-700元每平方米每月，ENGE和SEEFELD商圈的成交租金約為人民幣600元和510元每平方米每月，而非核心商圈的成交租金主要在200-290元每平方米每月之間。而2025和2026年蘇黎世核心商圈將僅有約4萬平方米新增供應(yīng)，非核心商圈僅為3萬平方米。
德國·柏林
柏林作為德國的首都，是一個重要的商務(wù)和商業(yè)中心。柏林的商務(wù)區(qū)主要包括了幾個主要的區(qū)域，其中最為著名的是波茨坦廣場地區(qū)。這個地區(qū)不僅是柏林的商務(wù)中心，也是一個集娛樂、購物、餐飲和歷史于一體的綜合區(qū)域。波茨坦廣場的歷史要追溯到18世紀(jì)。最初，它只是前往波茨坦舊道路上的五角十字路口，因此處恰好矗立著通往波茨坦的波茨坦門，故而得名“波茨坦廣場”。由于當(dāng)時并沒有專業(yè)的城市規(guī)劃方案，波茨坦廣場周邊僅以隨意的方式在發(fā)展。1838年，柏林波茨坦火車站建成，緊鄰火車站的波茨坦廣場也在短短幾十年時間內(nèi)發(fā)展為城市交通要塞。19世紀(jì)后期，工業(yè)革命帶來了生產(chǎn)與商貿(mào)的繁榮，全歐洲鐵路交通蓬勃發(fā)展。波茨坦火車站更是成為柏林最繁忙的貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站，各色商店、酒店和餐廳將它包圍，波茨坦廣場逐漸由一個城市中心變成了世界政治、經(jīng)濟(jì)、文化的新中心。租賃市場柏林全市寫字樓平均租金約為人民幣210-230元每月每平方米，同比增長約為6%；頂級寫字樓成交租金約為人民幣330-350元每月每平方米，同比上升1.3%。空置率：2024年柏林寫字樓空置率約為5-6%（核心區(qū)更低），遠(yuǎn)低于德國其他大城市，凸顯供應(yīng)端的緊張。新建項(xiàng)目：2024年新增約10萬平方米寫字樓供應(yīng)。需求驅(qū)動：科技公司（如亞馬遜、SAP、英偉達(dá)、谷歌）、初創(chuàng)企業(yè)及國際服務(wù)公司是主要需求來源。在過去十年中，租金持續(xù)上漲，雖然在后疫情時期受到遠(yuǎn)程辦公及企業(yè)辦公選址更為謹(jǐn)慎的影響，稍有趨緩。但柏林作為科技中心，仍保持較高吸引力，僅部分商圈成交租金受新增供應(yīng)增加而相對穩(wěn)定。
德國·法蘭克福
法蘭克福是歐洲的金融中心，擁有400多家銀行、770家保險公司以及無以計(jì)數(shù)的廣告公司。這里還有德國中央銀行和歐洲第三大證券交易所，經(jīng)營德國85%的股票交易。德意志聯(lián)邦銀行猶如一根敏銳的中樞神經(jīng)，影響著德國的整個經(jīng)濟(jì)。歐洲銀行總部和德國證券交易所都設(shè)在法蘭克福，為此法蘭克福市被稱之為“美因河畔的曼哈頓”。金融業(yè)是法蘭克福的支柱產(chǎn)業(yè)，歐洲中央銀行和德國聯(lián)邦銀行也都坐落在法蘭克福，是實(shí)質(zhì)上的德國及歐盟的經(jīng)濟(jì)首都。根據(jù)歐洲城市觀察機(jī)構(gòu)的報告，自20世紀(jì)90年代后，法蘭克福常年次于倫敦與巴黎，在歐洲最重要城市的排名中位居第三。在2024年度發(fā)布的全球金融中心指數(shù)(GFCI)報告中，法蘭克福綜合排名為全球第13，并已連續(xù)多年穩(wěn)坐德國金融中心的首位。現(xiàn)在，總部經(jīng)濟(jì)是法蘭克福的主要經(jīng)貿(mào)形態(tài)，它已是德國乃至歐洲工商業(yè)、金融服務(wù)業(yè)和交通中心之一，在德國人口最多的50個大城市的經(jīng)濟(jì)活力排名中位居首位，德國最大的100家工業(yè)企業(yè)中有20家總部設(shè)在法蘭克福。法蘭克福是德國最重要的鐵路、公路和航空交通樞紐，法蘭克福機(jī)場已成為全球最重要的國際機(jī)場和航空運(yùn)輸樞紐之一。法蘭克福匯聚巨大的財(cái)富能量，每年都吸引來自世界各地的精英人士到此游覽并提升自己的財(cái)富格局。
租賃市場
截止2024年底，法蘭克福寫字樓空置率約為9%，全年寫字樓成交面積與2023年基本持平。法蘭克福寫字樓成交租金高于首都柏林，頂級寫字樓成交租金約為人民幣360-380元每平方米每月，甲級寫字樓成交租金約為人民幣210-270元每平方米每月。全年累計(jì)入市面積為19萬平方米，預(yù)計(jì)在2025和2026年將有超過30萬平方米寫字樓投入市場。
德國·慕尼黑
慕尼黑都市圈是歐洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，國際知名企業(yè)云集，寶馬BMW、西門子Siemens、英飛凌Infineon、安聯(lián)保險Allianz、慕尼黑再保險集團(tuán)Munich Re等眾多高科技、保險、電氣和汽車產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部都設(shè)在慕尼黑。此外，麥當(dāng)勞、微軟、思科、雅培等許多跨國公司的歐洲總部也設(shè)在慕尼黑。2023年，蘋果宣布將在未來六年內(nèi)，進(jìn)一步投資10億歐元用于擴(kuò)大其在慕尼黑市中心的歐洲芯片設(shè)計(jì)中心，慕尼黑已成為蘋果在歐洲最大的研發(fā)中心，主要從事無線通信技術(shù)的研究和開發(fā)。
慕尼黑高科技工業(yè)園以高科技跨國公司為核心，主要發(fā)展領(lǐng)域?yàn)楦叨酥圃臁⒓す饧夹g(shù)、納米技術(shù)和生物技術(shù)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，是德國電子、微電子和機(jī)電方面的研究與開發(fā)中心，被譽(yù)為“德國硅谷之城”。慕尼黑高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)已躋身世界十大高科技工業(yè)園之列，這里一度聚集著600多家生產(chǎn)電子元件和電子系統(tǒng)的公司，為2,400家公司提供產(chǎn)品。
租賃市場
慕尼黑寫字樓空置率約為8%，全年寫字樓成交面積同比上升超20%。慕尼黑頂級寫字樓成交租金約為人民幣380-410元每平方米每月，甲級寫字樓成交租金約為人民幣240-330元每平方米每月。盡管全球經(jīng)濟(jì)增長和市場需求有所波動，慕尼黑的寫字樓市場仍然表現(xiàn)出相對穩(wěn)健的態(tài)勢。2024年全年累計(jì)入市面積約為23萬平方米，而預(yù)測還將有30萬平方米以上新增供應(yīng)將于2025和2026年投入市場。
2025年初始，CENYU森裕咨詢組織精英人才深入法國、瑞士、德國的寫字樓市場，旨在汲取國際先進(jìn)理念，拓寬視野，激發(fā)創(chuàng)新。它不僅是一次游學(xué)，更是我們踐行“國際化視野的人才培養(yǎng)，追求打造極致的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，推動行業(yè)革新進(jìn)化”的企業(yè)理念去實(shí)際行動。我們堅(jiān)信，真正的人才培養(yǎng)不應(yīng)止步于PPT里的案例分析，而要讓鞋底沾上歐洲CBD的晨露，讓思維浸染不同緯度的商業(yè)智慧。
