[ 環球游學方程式 ]
在不同的城市探尋收獲
CENYU STUDY TOUR
日本核心城市商業地產呈現顯著的區域分化特征。東京核心區（中央區、港區）作為國際商務樞紐，聚集全球500強企業及奢侈品牌，寫字樓空置率長期低于5%，租金穩居全球前三；其零售業態以六本木新城等高端購物中心、銀座旗艦店集群為標桿，消費力支撐強勁。大阪憑借關西經濟圈區位優勢，提供較東京低30%-40%的資產價格，成為投資者價值洼地，尤其心齋橋等商圈受益于國際游客復蘇。福岡則依托亞洲航線樞紐地位，經濟增長率連續5年超全國均值，博多運河城等綜合體需求快速增長。
2025年上半年，東京甲級寫字樓平均租金已超過每平方米每月510元，較去年同期漲幅超過7%，創下自2008年上半年全球金融危機前夕以來的最高水平。盡管口罩期后的“回歸辦公室”趨勢帶動了整體租賃需求的回溫，灣岸地區在辦公需求復蘇的過程中表現相對遲緩，部分區域出現了明顯的“空置累積”現象。東京核心區域的大型辦公樓市場已經顯現出飽和的跡象。這一動向不僅反映了東京核心五區寫字樓市場的強勁復蘇，也顯示出日本企業用工結構的深刻變化。
優質樓宇受追捧
推動整體租金水平上漲
從具體區域來看，東京傳統核心商圈“丸之內—大手町”地區的租金水平依然高居榜首，每坪（約3.3平方米）的平均租金約為每年46,000日元，同比上升近8%。值得注意的是，增長幅度更為顯著的區域包括“八重洲—京橋—日本橋”與“澀谷—原宿”，均實現超10%的同比上漲。顯然，租金上漲并非孤立發生，而是在廣泛區域內呈現結構性攀升。支撐租金持續走高的根本動力，在于企業在激烈的人才爭奪戰中，愈發重視辦公環境對于吸引人才的直接作用。靠近多條地鐵線路、設施現代化、建筑年代較新的寫字樓，成為企業選址的首選目標。隨著疫情結束后線下辦公的逐步恢復，許多企業因員工數量增加而面臨原有辦公場地不足的問題，遷入更大空間、功能更完善的新址成為趨勢。
新建樓宇供應推遲
供給端受限成隱患
值得關注的是，過去由金融、IT、咨詢等高利潤行業主導的核心區寫字樓需求結構，正在悄然發生改變。目前來自零售、服裝等傳統行業的需求正在持續增長，寫字樓客戶結構日趨多元化。企業類型的擴展，也在一定程度上分散了市場風險，為整體寫字樓市場提供了更堅實的需求基礎。
伴隨著租金上漲，東京核心五區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）的辦公樓空置率也持續走低。據統計，2025年3月該區域的空置率降至3.4%，已連續8個月低于被視為“供需平衡線”的5%水平，顯示市場處于高度緊張狀態。港區曾因2023年的新樓集中入市而一度出現空置增加，但如今隨著大型項目的陸續入駐，空置空間正在快速被消化。例如，2023年11月開業的麻布臺Hills項目已吸引馬自達計劃于2025年設立軟件開發總部并遷入部分本社職能。
需求廣泛化
市場空置率下降，供不應求
大阪的寫字樓租金平均租金較去年同期上升1.4%，每平方米每月196元；甲級寫字樓的平均租金同比上升近2%，錄得每平方米每月332元。各商圈寫字樓空置率均不同程度降低，其中甲級寫字樓平均空置率環比降低近1%，同比降低近2%，不斷彰顯企業對于改善辦公環境、追求高品質樓宇的需求持續存在。
租金上行、空置率下降、供應緊縮構成東京寫字樓市場短期“高壓”格局。除了日本國內建筑費、人力成本上升帶來的結構性壓力，國際因素如全球貿易政策變化等，都可能對企業盈利產生影響，進而影響寫字樓租賃需求。對于投資者與相關從業者而言，如何在此輪上漲周期中找到平衡風險與收益的“安全帶”，將成為未來數年寫字樓市場觀察的核心命題。
CENYU STUDY TOUR
端午之際，CENYU森裕咨詢的精英團隊踏上了為期七天的日本商務地產深度研學之旅。在這場跨越東京、大阪兩大都市圈的行業探尋中，我們不僅見證了日本寫字樓市場的百年積淀，更觸摸到了未來辦公空間的發展脈搏。研學期間，森裕團隊通過專題研討、實地考察及企業參訪等多元形式，與日本本土地產行業伙伴進行深入交流。這些寶貴經歷為團隊注入"空間價值創新思維"，從辦公生態革新、空間效率提升、服務管理精細化等維度，帶來極具前瞻性的全新視角。每一份感悟，都將成為森裕咨詢團隊前行的基石，我們將帶著這份收獲化為創新的思維，傾力為客戶提供卓越服務與創新解決方案，森裕咨詢也將持續秉承以全球視野結合本土智慧的理念，助力中國商務地產實現價值躍升。
